• 作者： 林秋瑾; 王建安; 張金鶚
• 作者服務機構： 國立政治大學地政系
• 中文摘要： 房地產業的活動被一般人認為是「火車頭產業」，探究這種未經學術嚴謹定義的說法，涵意概有兩層：其一是認為房地產業有很大的「向後關聯」效果，將可帶動相關總體經濟產業的發展。另一層涵意是指房地產業既然有帶動總體經濟繁榮成長的功能，也就意味著房地產業活動所構成的房地產景氣具有領先總體經濟景氣的特質，而為一般景氣昇沉的預期訊號。惟這種說法：觀察早先或許因為整體經濟表現欠佳，使得房地產業一直處於供過於求的低靡狀態中；然而，在1995年6月時，總體經濟景氣已有復甦跡象，但房地產業卻相對的毫無起色，甚至隨著主計處大量空屋資訊的發布、六萬元一坪國宅等「利空」政策的宣布，以及接連不斷建商的跳票事件等等，反而讓房地產景氣有更形惡化的趨勢。同時，1995年8至1996年2月，總體經濟景氣受到政治不穩定的影響，呈現「外熱內冷」的現象，觀看房地產業的發展，仍未脫離不景氣的谷底。從此一實際狀況看來，房地產景氣似乎也落後總體經濟景氣。因此本研究以「景氣綜合指標分析法」分析「房地產景氣與總體經濟景氣於時間上領先、同時、落後關係」。經分析後，本研究獲得「尚無充份的證據支持房地產景氣領先總體經濟景氣」的結論。 研究結果顯示不論房地產綜合、各層面、基準循環指標之景氣與總體經濟綜合、若干對房地產景氣有重要影響單一指標之景氣於時間上關係比較中，我們亦較有一致性的證據認為「房地產景氣在時間上落後總體經濟景氣」。此在預測上的涵意是若干重要總體經濟指標可以用來預測房地產景氣未來的走勢。
• 英文摘要： The fluctuation in the real estate market is of long-standing, and has evoked much discussion, particu-larly how the real estate activities and cycles are related to macroeconomics has been an important issue draw-ing tredmendous attention in Taiwan. This research, we try to use the method of composite indexs of businesscycle for real estate cycle indicators, including individuals activities, four different stages of real estate life cycle--investment, construction, transaction, and utilization, to clarify the "timing" relationship between businesscycle and real estate cycle. Based on the economic analysis, the results of this research are following: Our investigation reveales themacro-variables, such as GDP, M2, the index of stock market, CPI, composite index ect., tend to be leadingindicators of real estate activities over twelve months appoximately. The conclusion means,in the view of fore-casting, we can use certain macro-variables to forecast the trend of real estate cycle in the future.
• 中文關鍵字： 房地產景氣; 景氣綜合指標分析法; 領先; 同時; 落後關係
• 英文關鍵字： Real Estate Cycle; Business Cycle; Composite indexes Analysis